Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости г. Пенза. Октябрь 2016 года

В 2016 г. в г. Пенза девелоперская активность в отношении закладки новых многоквартирных домов пошла на спад, что на фоне активного ввода жилья привело к сокращению количества новостроек. Однако дефицита предложения это не вызвало, т.к. с 2015 г. и по сегодняшний день спрос по-прежнему является сниженным.
 
 
По итогам 3 квартала 2016 г. в стадии строительства находится 700 848 кв. м или 14 093 квартиры. Если на протяжении всего 2015 г. показатель оставался практически неизменным (около 900 тыс. кв. м), то в 2016 г. он стабильно снижается. Третий квартал в данном отношении не стал исключением.
 
В течение 07-09.2016 общее количество квартир в вышедших объектах составило около 1,1 тыс. ед. В рассматриваемый период состоялось начало строительства очередных литеров в рамках таких жилых комплексов, как, например, «Три тополя» или «Запрудный». Всего за 1Q-3Q2016 в новых проектах заложено порядка 3,4 тыс. квартир. В то же время, за аналогичный период 2015 г. данный показатель был практически в 1,5 раза выше (4,9 тыс. квартир).
 
Объемы ввода жилья, напротив, высоки. По итогам первых трех кварталов 2016 г. достроено около 307 тыс. кв. м, что сопоставимо с годовым результатом 2015 г. (315,2 тыс. кв. м). При этом на 4 квартал 2016 г. намечена сдача значительного объема - около 175 тыс. кв. м. Даже с учетом прогнозируемого переноса ввода многих новостроек, как минимум, на начало 2017 г., произойдет превышение значений показателя по итогам 2015 г.
 
Основой рассматриваемого рынка является эконом-класс, на который приходится свыше 60% от общего объема предложения. К значимым объектам данного сегмента можно отнести, например, «Запрудный», «Лукоморье», «Тамбовская застава», «Город Спутник», «Среда-2», «Северное сияние». Второе место занимает средний класс. В этом сегменте можно выделить проекты «Тернопольский», «Сурская ривьера», «Маяковский квартал» и «Прилесный». Качественное жилье в г. Пенза представлено единичными комплексами. По состоянию на октябрь 2016 г. в бизнес-классе возводится всего одна новостройка - «Вертикаль». В элитном - 2 небольших жилых дома на ул. Московская и ул. Горького, оба из которых являются объектами строительной компании МУП «Пензгорстройзаказчик».
 
Застройщики города еще несколько лет назад стали активно наращивать в своих проектах долю 1-комн. и студий, одновременно увеличивая компактность всех типов квартир. Такой подход позволил повысить степень доступности жилья и существенно расширить круг платежеспособной аудитории. Однако потенциал данного инструмента на сегодняшний день по большей части исчерпан: доля 1-комн. и студий доведена до достаточно высокого значения (до 59%), а средние площади в рамках всех типов квартир соответствуют оптимальным (на сегодняшний день средняя площадь квартир новостроек всех классов составляет 49,7 кв. м).
 
Ценовая ситуация
 
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м демонстрировала стабильность в течение 2016 г., находясь в коридоре от 41 000 до 42 000 руб. Последний квартал в данном отношении исключением не стал. На сегодняшний день положительной коррекции цен препятствуют высокая эластичность спроса по цене и все еще сниженная емкость спроса.
 
В настоящее время средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Пенза составляет 41 193 руб., что на 1,5 п.п. ниже показателя на конец 2015 г. Данное изменение оценивается как незначительное.
 
На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса составляет 40 271 руб. (+0,3% относительно значения на конец 2 квартала 2016 г.), среднего - 42 176 руб. (-1,3%). В бизнес-сегменте показатель равен 49 080 руб. (+0,5%).
 
В прежние годы конкурентная борьба во многом лежала в плоскости бюджетов продажи. Застройщики выводили на рынок жилые комплексы с квартирами малой площади и, соответственно, доступным ценовым предложением. Подобная политика способствовала повышению доступности жилья и расширению круга платежеспособной аудитории. Однако в 2016 г. данный тренд прекратился. Дальнейшее существенное сокращение показателя видится маловероятным, т.к. достигнута высокая степень компактности представленных квартир. Потенциала для отрицательной корректировки цены 1 кв. м у большинства застройщиков, в связи с его невысоким текущим уровнем, также нет.
 
Анализ спроса
 
Количество сделок на рассматриваемом рынке в 2015 г. сократилось в разы - емкость спроса по сравнению с предыдущим годом снизилась примерно на 1/4, что на фоне фактической неизменности активности девелоперов позволило преодолеть имеющий место ранее дефицит предложения. В 2016 г. активность покупателей осталась сниженной, а соотношение спроса и предложения - оптимальным.
 
В 2015 г. количество сделок на первичном рынке МЖС г. Пенза снизилось на 27,1% по отношению к 2014 г. и составило 6 734 сделки. Величина падения оценивается как значительная и превышает значение показателя во многих городах РФ. На это в большей степени повлиял положительной скачок емкости рассматриваемого рынка по итогам 2014 г., когда был реализован значительный объем отложенного за прошлые годы спроса. Активность спроса в 2015 г. в г. Пенза составила 12,9 сделок на 1 тыс. чел., что превышает среднероссийское значение и позволяет охарактеризовать ее как достаточно высокую.
 
По оценкам MACON Realty Group, за первые три квартала 2016 г. заключено 4 682 сделки, что практически соотносится с результатом аналогичного периода 2015 г. (4 541 ед.). Из них по итогам 07-09.2016 реализовано 1 450 квартир. Таким образом, падение продаж квартир остановилось, однако о полном восстановлении спроса говорить еще рано.
 
По оценкам компании MACON Realty Group, на сегодняшний день в остатке объектов первичного рынка МЖС находится около 8,6 тыс. квартир. При условии отсутствия выхода новых проектов, для полной реализации этого объема потребовалось бы около 1,3 лет, что приближено к оптимальным значениям.
 
Тенденции и перспективы
 
В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Пенза будет оцениваться как умеренная. Основными факторами его привлекательности останутся сохранение баланса спроса и предложения и высокой емкости спроса (несмотря на его сниженные текущие и прогнозные значения). Однако уровень цен по-прежнему останется невысоким.
 
В ближайшие годы развитие ситуации в сегменте многоэтажной жилой недвижимости г. Пенза, по нашим оценкам, будет происходить по следующему сценарию:
 
  •       Девелоперская активность по итогам 2016 г. останется сниженной - объем новых проектов по сравнению с предыдущим годом сократится не менее чем на 15%. В 2017 г. возможен прирост показателя. Однако его величина не превысит 10%-15%, т.к. дефицита предложения нет, и активного восстановления спроса так же не ожидается.

 

  •    Существенная корректировка стоимости 1 кв. м в ближайшей перспективе маловероятна. Причин для глубокого снижения цен нет, как нет и предпосылок для значительного роста, в первую очередь, на фоне сниженной платежеспособности местного населения.

 

  •       Постепенное восстановление спроса начнется с 2017 г. Однако достижение пиковых значений 2014 г. возможно только в долгосрочной перспективе - не ранее 2019-2020 гг. Если говорить о соотношении спроса и предложения, то оно в ближайшие годы останется сбалансированным. 

 

Источник: http://macon-realty.ru


Закажите обратный звонок

Ваше имя:
Ваш телефон:
Желаемое время звонка:
Укажите тему звонка:

×